超大城市广州的高速发展离不开城市更新，从握手楼到摩天大厦，矮破旧摇身一变成为闪耀城市的新地标，空间里的“魔术”在广州城镇化进程中不断上演。作为全国率先实施“三旧”改造的超大城市，广州一直将城市更新视为向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累计释放用地空间1733公顷，完成固定资产投资6669亿元。

城市更新对广州经济拉动作用明显，当挖掘机破土动工的那一刻，固投便在土地里播下了发展的种子。今年，广州市立下2000亿元史上最高城市更新固投目标，其中城中村改造接近一半额度。瞄准这一目标，自开年以来，广州积极稳步推进城中村改造落地实施，探索在政策、金融、模式等方面的组合创新，以制度“小步快跑”推动项目加速落地。

(资料图片仅供参考)

中轴线城市重点片区航拍 南方+ 董天健 拍摄

回望过去三十年，城中村充当了广州发展的“催化剂”，未来，城中村不应成为阻碍发展的“绊脚石”。撬动城市更新这一重要战略支点，广州必将迎来别开生面的发展新局面。

小步快跑推动项目节点式冲刺

今年2月，广州市推动城市更新提速增效工作动员会暨第一批城中村改造项目集中开工活动启动，启动仪式选在历经旧改长跑的沥滘村举办，其间，广州市明确提出今年计划推进127个城中村改造项目，实现城市更新固定资产投资同比增长60%。

动员会拉开了2023年广州实施城市更新行动的序幕，有人将此定义为广州城中村改造的“重启”，事实上，这也并非确切，城中村改造虽在一段时间有所放缓，但放眼全市，该项工作却始终步履不停。特别在今年的动员会后，不仅如沥滘村等“马拉松”式项目加快了进度，火村旧改项目二期、宏岗村项目等也顺利迎来动工……

今年截至目前，黄埔区华桥村、宏岗村、华甫荷村、双沙村、南湾村、洋田村、火村二期、文冲东，天河区车陂村，番禺区里仁洞村等11个城中村改造项目开工建设。

新旧项目频传捷报让人不禁感叹：广州的城中村改造又“热”起来了！动员会上所提的“提速增效”化作一个个可见的项目冲刺节点，为素有体量大、周期长、投资高的改造项目标定了进度条，其中，“巨无霸”与“马拉松”式项目依旧最为引人注目。

今年上半年，被誉为广州旧改“航母级”项目的沥滘村十年来首次开放样板房，村民们的心中终于吃下了“定心丸”；6月16日，番禺区重点项目里仁洞村改造首期复建安置房工程3号楼地下室封顶，进入主体结构攻坚阶段；荔湾东漖村复建安置房完成率超94%，今年内公建配套也将全部启动开工……

康乐片区城中村 南方+ 董天健 拍摄

在加速续建项目冲刺的基础上，广州市也在推动新项目尽快上马。与以往不同的是，今年的城中村改造工作不再只是市场的风起云涌，继年初动员会后，广州各区相继召开城市更新高质量发展动员会，发布本区今年年度计划与固投任务，一场自上而下与自下而上相结合的城市更新总动员打响了。

今年前4月，黄埔区累计公示5条旧村改造项目实施方案，占去年全年42%，全区累计批复31个城中村改造项目，城市更新固定资产投资额连续多年全市第一；今年，另一旧改大区番禺共有13个城中村改造项目纳入年度计划，里仁洞村、南浦村、罗边村等续建项目将全面推进公服配套等地块建设；荔湾区2023年城市更新固定资产投资任务189亿元，目前该区已批在建4个项目顺利推进，其余15条村也已不同程度开展前期工作；今年前5月，海珠区城市更新固投完成率暂时位列全市第一……

当前，广州各区以城市更新作为推动高质量发展的关键引擎，将有效投资与建设节点紧密结合，加速推动城中村改造项目取得实质性进展，使之既成为促进经济稳增长的有力途径，也是增强企业、村民对城市发展信心的强力信号。

探索效益最大化更新新模式

改革开放以来，作为城镇化建设的一种重要形态，城中村为广州的经济发展作出了不容忽视的贡献。低廉的租金、完备的产业、齐全的配套、发达的交通等，为城市留住了初来乍到的人才，培育了本土化的优秀企业。广州城中村分布广泛、类型多元、环境各异，一方面给予了广州积累城市更新经验的土壤，另一方面也在统筹谋划、集中改造等方面增加了难度。

2009年，广州率先出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，探索市场运作、多方共赢的改造方式。围绕这一改造模式，此后，广州建立起城市更新“1+3”政策体系，在全国首次提出全面改造与微改造相结合的系统更新模式。随着“1+1+N”政策框架的搭建，以市场化机制为主的广州城中村改造模式日臻完善。

另一方面，分散的改造项目、多元的市场主体也给该类模式带来了些许不确定性，以逐利为导向的房地产运作模式，弱化了城市更新的公益属性。事实上，广州市始终将城市更新作为促进经济发展、提升城市品质、改善民生环境、完善基层治理的重要途径，城市更新利益主体的多元性理应收获多维的社会经济效益。

有鉴于此，今年以来，广州有意调整城中村改造方向与模式，年初的政府工作报告便明确提出坚持“拆、治、兴”并举，聚焦城市重点功能区、主要交通廊道、重要景观廊道、重大交通枢纽等区域，探索连片改造提升新模式。为配合推进新模式，广州今年已相继出台统筹做地实施方案及10条措施，并明确划分四大重点城市功能区，全面提升城市更新土地统筹及资金保障力度。

在数字经济与未来城市研究院院长、暨南大学教授胡刚看来，城中村改造不一定都要进行商业化改造，配套高大上的建筑。而是需要顾及多样化的收入群体，进行多元化改造，建设低收入居住社区等。他肯定了广州划定四大重点片区对城市核心区发展的重要意义，同时建言广州加大力度从空间规划调整以及法律政策上，进行做地模式更加积极的探索。

综合近年来广州城市更新的发展趋势来看，民生优先、传承文脉、注重运营已成大势。从作为旧改运营标杆项目的琶洲村，到历史文化街区与村共融的沙步融德里，广州持续鼓励城中村改造扩大正向优化，将公共利益与服务最大化，使物理空间与业态运营融为一体。未来，摒弃房地产导向的旧改模式后，政企合作探索城市运营将是旧改下半场的必答题。

“针灸式”政策直面改造痛点难点

眼见今年即将过半，为进一步加快城市更新有效投资落地见效，近日，广州市住房和城乡建设局在此前探索的基础上，再度出台促进城中村改造项目提速增效新举措——《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》（下称《通知》）。

番禺区沙溪村航拍图 南方+ 董天健 拍摄

《通知》从加快启动前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共12条改革措施，多管齐下为城中村全面改造提速增效。

与此前的顶层机制设计相比，《通知》更倾向于实操层面，在各项目推进过程中给予企业明确指引，进而“针灸式”解决城中村改造审批、征拆等环节面临的具体问题，全面提振旧改市场信心。《通知》整合广州市旧改普遍难点，提出优化年度计划增补机制，可根据具体情况实时申报、动态增补城中村改造入库项目，并首次提出对有条件符合规划的项目实施方案试行承诺制信任审批。

今年，广州市官宣127条城中村改造计划，《通知》则打开了灵活增补的口子，让更多急难项目有了纳入改造的希望。事实上，《通知》基本沿用此前广州“三旧”改造文件大政方针，同时结合实际问题给予针对性解决方法。

如《通知》提议对于已批项目实施方案确需调整，但不涉及增加总建筑面积、不涉及减少复建安置面积和公益性用地面积的，可由区政府按程序审定。此举进一步下放了城市更新项目区级审定权限，弥补了此前区级审定内容不明朗的缺陷，压缩了实施方案调整的审批时间。

又如，此前广州市已明确住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。然而，大多数城中村改造往往不超过三期节点，每期涉及片区依旧不小，而一些小体量城中村也未实施分期改造。对此，本次《通知》再次提出分片实施概念，推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，同时要求每一片（期）先行建设安置区、公服配套等公益性设施。

截至今年1-5月，广州市各区城市更新固定资产投资完成率相差较大。在因地制宜打通堵点的基础上，《通知》以深化审批制度改革创新为抓手，将城中村改造中包含的公益类工程项目，参照政府投资类工程项目的条件办理设计方案复函、建设工程规划许可证及施工许可证。通过给予此类项目与政府类投资项目同等审批待遇，助力项目早日获得施工许可证，带动有效投资加速落地见效。

此外，在助企纾困方面，《通知》还创新试行金融机构或担保机构为城中村改造项目履约担保，以前述机构出具的不可撤销、见索即付的履约保函，置换企业已缴存的合作改造履约保证金，将有效缓解企业前期资金周转压力。

从宏观的顶层设计到微观的政策“止痛”，就今年前半年看，广州城市更新的新方向、新趋势日渐明朗，以问题和成效为导向的“针灸式”新方法仍在不断探索中，将成为推动城市更新提速增效的“加速器”。在高质量挖掘存量的新型城镇化时代，超大城市广州正在加速转变发展方式，而城市更新的力度、深度与速度或将成为一股决定性的力量。

【采写】南方+记者 郎慧

【摄影】南方+记者 董天健

来源：南方+